摘要：最近两个月，楼市走势让人们越来越捉摸不透了，一方面是房价走势持续低迷，越来越多的人开始看跌房价，而另一方面是不少城市调控政策正在逐渐放松，这让房价也有了反弹上涨的可能。根据最新消息显示，郑州二套房的首付比例降低至40%，二套房的房贷利率也降...
最近两个月，楼市走势让人们越来越捉摸不透了，一方面是房价走势持续低迷，越来越多的人开始看跌房价，而另一方面是不少城市调控政策正在逐渐放松，这让房价也有了反弹上涨的可能。根据最新消息显示，郑州二套房的首付比例降低至40%，二套房的房贷利率也降低至4.9%。对此，业内人士表示，郑州的楼市救市政策走在了前列，但是根据目前的楼市行情来看，郑州的楼市政策也会是其他热点城市的模板，未来会有越来越多的城市出台类似的救市政策。
房地产行业是一个深度和政策绑定的行业，从过去房地产行业发展的经验来看，只要调控政策放松，房价反弹上涨的概率就非常高。就比如在2014年为了帮助楼市去库存，国家推出了一揽子“去库存”政策，这直接让房价迅速反弹上涨，不仅楼市库存很快被清空，很多城市更是出现了一房难求的现象。而现如今，各地又开始放松楼市调控政策，甚至不少城市都出台了救市政策，这让很多刚需购房者都开始担心起来。目前我国依旧有很多人没有房子，根据统计数据显示，目前我国有2亿人左右在租房居住，在这2亿人中，有很大一部分人有买房的需求。
其实，最近两年很多城市和地区的房价都回调了不少，特别是很多热点城市的郊区楼盘和三四线城市的楼盘房价都下跌了20%～30%，部分楼盘的价格跌幅更是超过30%。就比如郑州西郊的房价跌幅普遍在30%左右，在2017年这些地区的房价基本上在万元左右，而目前房价已经跌至7000元/平方米。7000元的价格对于郑州这种级别的城市已经不算高了，因此目前买房对于刚需购房者来说还是很划算的。加之目前大部分房企的资金链都非常紧张，很多投资客也都在着急卖房，这楼市中降价促销活动不断，优惠活动也非常多。因此，如果是位于一二线热点城市的刚需购房者来说，最近两年确实是一个不错的购房时机。原因很简单，从长远来看，这些城市的发展潜力比较大，人口持续流入，房价还有继续上涨的空间。
在这种楼市行情下，人们最关心的问题就是未来房价的走势，特别是对于准备买房的刚需购房者，他们是一边担心房价上涨，一边又担心自己买房后房价继续下跌。那么，未来两年的房价走势到底是上涨还是下跌呢？对此，现如今出现“3大信号”或将改变楼市格局，今明两年的房价走势或超出人们想象。
第一、 房企资金链紧张、“保交楼”压力巨大
目前房企面临的最大问题就是资金链太紧张了，在过去两年，“三条红线”和“限贷令”等金融调控政策让房企的融资越来越困难，特别是在“三条红线”的压力下，大部分房企都不得不努力降低负债率。但是现在房企都比较困难，想卖项目基本上没有房企接手，因此房企们只能选择降价促销，通过卖房子来回笼资金降低负债率。2023年9月份是房企完成降低负债率任务的最后期限，加之现在房企并不好卖，这让房企们只能选择不断降低售价来吸引购房者买房。
另外，从2022年以来，各地都在推动“保交楼”的政策，这给房企们造成了巨大的压力。对于资金链出现问题选择躺平的房企来说，现在他们已经不能再继续躺平了，因为再不复工负责人可能都要吃牢饭。复工需要的是资金，虽然地方政府也会帮助房企引入启动资金，但是大头还是需要靠房企后期回笼资金。因此，随着“保交楼”政策的推进，降价促销的楼盘自然会越来越多。
第二、 总体住房资源已经过剩，并且人们对住房的需求正在不断减少
在1998年之前，我国住房实行的是分配制度，但是也正是这个制度，让我国的房地产行业发展速度非常慢。而在1998年之后，我国住宅全面商品化，人们对住房的需求得到了极大地释放，不仅房价在短时间内大幅上涨，房地产行业也进入高速发展时期。在过去20多年，虽然房地产行业发展速度很快，但是由于城镇化减少的速度也非常快，这也导致住房资源一直存在紧缺的现象，这也是房价能够一直上涨的根本原因。
但是毕竟房地产行业已经高速发展了二十多年，我国房住房资源也已经不再紧缺。根据统计数据显示，在2020年底我国有超过96.86%的城镇家庭拥有了房子，并且户均超过了1.5套。很明显，目前仅城镇家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住了，这也说明我国的总体住房资源已经过剩。而人们对住房资源的需求正在不断减少，这不仅仅是因为大部分家庭都已经有了房子，更重要的是因为我国新生人口数量在过去20年一直在不断下跌。根据统计数据显示，00后和10后比80后和90后少了1.05亿，并且大部分00后和10后都是独生子女家庭，对住房的需求很小。因此，随着时间的推移，未来人们对住房的需求必然会慢慢减少。
第三、 人们购房观念已经转变，买房基本上是为了自己和家人居住
在笔者看来，人们购房观念的转变对未来房价走势影响非常大，过去人们只要有钱就会买房，没钱借钱也要买房，这为楼市提供了持续不断的资金。但是现在情况不同了，随着楼市调控政策持续收紧，“房住不炒”已经慢慢深入人心，加之最近两年房价出现了下跌，人们不仅不再继续投资房产，房子多的人更是开始抛售房产。也就是说，目前楼市中想买房的基本上都是刚需购房者，同时就是刚需购房者，他们也不会再以投资为主要目的买房。现如今很多准备买房的人都在保持观望的态度，在继续观望房价的走势。
总结：可以看出在以上3个趋势下，房子的投资价值正在不断降低，房价也正在慢慢回归合理水平。在“房住不炒”的大环境下，就算是现在各地都在出台救市政策，也一样无法让房价像过去那样继续大涨了。对于未来一两年，由于房企资金链紧张，房企需要去库存回笼资金，房企降价促销的力度大概率会越来越大，今明两年很多城市的房价走势或超出很多人的想象。
